Affitti turistici: a cento giorni dalla legge vince ancora l’illegalità.

Si avvicina la Pasqua e, come ogni anno, in molti si preparano a partire, approfittando dei diversi ponti che questo periodo offre fino al 2 maggio. Secondo le stime dell’O.N.F. – Osservatorio Nazionale Federconsumatori gli italiani che si preparano a trascorrere la Pasqua lontano da casa sono circa 1 famiglia su 6, di questi il 94% resterà in Italia. Cambia leggermente la situazione per i ponti del 25 aprile e del 2 maggio, in questo caso a partire sarà circa 1 famiglia su 5, ma cresce il numero di chi si allontanerà dall’Italia (solo l’89% trascorrerà i ponti entro i confini nazionali).

Ciò che accomuna il weekend di Pasqua e i ponti che lo seguiranno è una modalità di viaggio improntata al risparmio: le famiglie, infatti, già dovranno fare i conti con costi dei biglietti dei mezzi di trasporto che, anche quest’anno, hanno registrato aumenti spropositati rispetto ad altri periodi dell’anno: +51% per i treni, +86% per i pullman, per i voli sulle tratte nazionali +60% e +41% per quelle internazionali.

Visti questi aumenti, in molti cercheranno di abbattere i costi dell’alloggio, ricercando ospitalità presso amici e parenti, oppure cercando appartamenti in affitto, che risultano sempre più economici degli hotel, anche se si riduce di anno in anno il margine di convenienza. Gli appartamenti destinati ad affitto turistico, infatti, non sono immuni dall’aumento di prezzo: rispetto allo scorso anno si registrano incrementi dal 10% al 24%.

Visto l’elevato numero di prenotazioni presso queste strutture, O.N.F. e Isscon hanno aggiornato la propria ricerca sulla regolarità e la sicurezza degli affitti brevi nelle città italiane. I dati emersi, seppur segnino un aumento delle strutture regolarmente dotate di codice identificativo, rivelano una situazione ancora fortemente carente e allarmante sul piano della sicurezza: ancora solo 1 struttura su 9 è pienamente regolare.

L’adeguamento alla normativa

Il primo gennaio 2025 sono entrati in vigore diversi obblighi in capo ai possessori di immobili in affitto breve e turistico. A dire il vero il più noto, il codice identificativo, era già previsto da tempo nelle diverse legislazioni regionali, ma la sua applicazione era stata sporadica, evidenziando il boicottaggio praticato dai portali specializzati negli affitti turistici. Proprio il maggiore di loro, Airbnb, nel corso del 2023, aveva subito un maxi-sequestro di 779 milioni di euro, negoziando successivamente con l’Agenzia delle Entrate una sanzione, tutto sommato benevola, di 576 milioni. La filiale italiana dell’azienda di San Francisco non aveva operato negli anni come sostituto d’imposta per i propri host, evadendo secondo le accuse enormi cifre di denaro. La normativa entrata in vigore ad inizio 2025, da più parti giudicata insufficiente, nonostante tutto, sembra aver modificato in modo importante un settore che aveva conosciuto una crescita esponenziale, basata su irregolarità diffuse. In modo sintetico vogliamo qui aggiornare le valutazioni espresse con il Report “Uno su dodici” nel dicembre 2024, che rilevava solo in una piccola minoranza di immobili il rispetto della legalità. A quell’articolato rapporto si rinvia per le considerazioni sugli effetti della crescita degli affitti brevi sulla qualità dell’abitare in alcune grandi città.

CIN, cos’è successo?

Dal punto di vista dell’adozione del Codice Identificativo Nazionale, il CIN, nato per migliorare l’approccio alla regolarità di questo mondo, è innegabile il risultato positivo. Secondo il Ministero del Turismo a metà dicembre 2024, a pochi giorni dall’avvio delle sanzioni, erano soltanto il 52% le strutture turistiche dotate di CIN; al 14 aprile sono l’86%, con un ulteriore 1,8% di pratiche che hanno in corso la verifica amministrativa. Questi numeri comprendono tutte le strutture turistiche, comprese quelle che offrono altri servizi, oltre al pernottamento (alberghi, pensioni, B&B), settori dove l’adozione del CIN è vicina alla totalità. Si può quindi ipotizzare che oggi circa l’80% degli appartamenti e camere in affitto turistico/breve abbia il CIN. Al 20% che ne è privo va aggiunta l’area, non piccola, di chi continua ad operare in nero. Tenuto conto dei dati che emergono, dai controlli che vengono effettuati, si può definire realistica la valutazione che in Italia, ad oggi, almeno un terzo degli affitti turistici/brevi sia ignoto al Fisco. Un dato che, per le camere in affitto, supera il 50%.

Non sono disponibili dati comunali sul CIN, ma provinciali. Il dato peggiore è quello di Firenze, dove gli appartamenti e camere in affitto breve con il CIN sono stimabili attorno al 70%, mentre Napoli si posiziona sopra l’85%.

Sembrano ridursi gli immobili in affitto breve, mentre cresce la concentrazione del mercato in capo a pochi soggetti

Un segnale importante è quello della riduzione dei soggetti operativi in questo mercato. Alla crescita degli adempimenti, alla maggior difficoltà di evasione, all’attesa crescita dei controlli (non ancora verificatasi), molti proprietari di un solo immobile hanno abbandonato questo mercato. Un allontanamento forse temporaneo, in attesa degli eventi, o forse un ritorno a formule d’affitto lunghe: solo col tempo sapremo esattamente cosa sta accadendo. Allo stesso tempo cresce la concentrazione sotto un unico gestore di decine o centinaia di appartamenti. Si sta affermando un modello che propaganda la deresponsabilizzazione dei proprietari, che affidano l’immobile chiavi in mano ad un gestore, solitamente un’agenzia, specializzata negli affitti brevi. In realtà, va ricordato, in caso di problemi, le responsabilità di ogni natura restano in capo anche ai proprietari.

Lo scandalo self check-in

Come detto, cresce il peso dei grandi gestori di immobili, come suggerisce anche il dato delle strutture con self check-in. Su 7.500 appartamenti e camere in affitto breve, in otto grandi città italiane, abbiamo registrato che il 41,5% ha il self check-in come unica modalità di accoglienza. Il cliente non ha contatti diretti con l’affittuario, che in molti casi si fa sostituire da un intermediario. Il self check-in avviene generalmente fornendo al cliente un codice da digitare in una tastiera posta all’ingresso del condominio e, nelle città dove è ancora consentito, mediante la Key-box. Ma c’è un problema: con una circolare del 18 novembre 2024 il Ministero dell’Interno ha confermato l’assoluto divieto a tutte le forme di self check-in,  confermando l’obbligo posto a carico dei gestori di strutture ricettive di ogni genere e tipologia, nel rispetto dell’articolo 109 del TULPS, di verificare l’identità degli ospiti tramite verifica de visu della corrispondenza tra persone alloggiate e documenti forniti, comunicando i dati alla Questura territorialmente competente, tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Obblighi che si applicano anche ai locatori o ai sublocatori che affittano immobili o parti di esso con contratti di durata inferiori ai 30 giorni. Tutto questo al fine di tutela della pubblica sicurezza, evitando che persone pregiudicate, sospette o ricercate possano nascondersi in esercizi ricettivi. Come accaduto nel passato sul fronte dei Codici regionali e come sta accadendo oggi rispetto agli obblighi di sicurezza, il comportamento dei portali che veicolano gli affitti brevi risulta discutibile, nei fatti connivente con gli inserzionisti che operano con modalità irregolari. Ci si limita ad indicare che la struttura è accessibile con un codice numerico, omettendo il fatto che non viene effettuato il controllo di identità. Nulla si sa, poi, sulla correttezza e completezza delle comunicazioni alla Polizia di Stato. Si tratta di reati sanzionabili anche con la detenzione, fino a tre mesi, le cui responsabilità ricadono sia sul gestore che sul proprietario.

La preoccupazione di Federconsumatori per la sicurezza dei clienti.

Con il rapporto “Uno su dodici” pubblicato a dicembre 2024 (disponibile a questo link: https://www.federconsumatori.it/turismo-solo-il-52-degli-immobili-adibiti-a-affitti-brevi-si-e-dotato-di-cin/) la situazione emersa sul fronte sicurezza era a dir poco drammatica. Ad oggi risulta migliorata solo in alcune città. A Milano, ad esempio, il 58% delle strutture monitorate ha provveduto a dotare l’alloggio dei dispositivi di sicurezza, nella grande maggioranza dei casi aggiungendo il rilevatore di monossido di carbonio. Situazione analoga a Torino, dove le strutture che hanno implementato la sicurezza sono il 56% (anche in questo caso è aumentata la dotazione di rilevatori di monossido di carbonio). Migliorano anche Bologna +42%, Napoli +40% e Catania +38%.

Non cambia nulla, invece, a Roma, Firenze e Venezia. Evidentemente i tristi episodi e incidenti che si sono susseguiti non sono stati una motivazione sufficiente per investire sulla sicurezza dei clienti. Un dato discutibile, visto che ormai tali dispositivi sono reperibili sul mercato a costi davvero accessibili.

Di seguito i dati aggiornati città per città.

ROMA

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 80%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 72-75%

Self check-in      (centro, su 900 immobili) – 37,5%

Self check-in (IX Municipio, su 391 immobili) – 31,2% (media 36%)

Sicurezza – Situazione invariata

FIRENZE

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 78%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 70-73%

Self check-in (centro, su 933 immobili) – 41,5%

Sicurezza – Situazione invariata

MILANO

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 82%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 74-77%

Self check-in (centro, su 999 immobili) – 52%

Sicurezza – 58% delle strutture ha implementato la sicurezza

TORINO

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 79%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 71-75%

Self check-in (centro, su 883 immobili) – 34%

Sicurezza – 56% delle strutture ha implementato la sicurezza

VENEZIA

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 93%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 84%

Self check-in (centro, su 944 immobili) – 29%

Sicurezza – situazione invariata

BOLOGNA

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 89%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 80-85%

Self check-in (centro, su 955 immobili) – 45%

Sicurezza – 42% delle strutture ha implementato la sicurezza

NAPOLI

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 93%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 85-88%

Self check-in (centro, su 907 immobili) – 33%

Sicurezza – 40% delle strutture ha implementato la sicurezza

CATANIA

CIN (dato provinciale del Ministero, comprensivi hotel e B&B) – 89%

CIN affitti brevi/turistici (stima) – 81-84%

Self check-in (centro, su 936 immobili) – 36%

Sicurezza – 38% delle strutture ha implementato la sicurezza

Scarica l’indagine completa del 2024

https://www.federconsumatori.it/wp-content/uploads/2024/12/indagine-affitti-brevi-2024.pdf